Pri 250.000 evrih kredita je lahko razlika več deset tisočakov

Izbira med fiksno in variabilno obrestno mero je ena ključnih odločitev pri najemu kredita.

Fiksna obrestna mera prinaša predvidljivost, saj mesečni obrok ostaja enak skozi celotno obdobje odplačevanja. Variabilna obrestna mera pa je običajno sestavljena iz EURIBOR-ja – ključne referenčne obrestne mere za večino stanovanjskih kreditov s spremenljivo obrestno mero v Sloveniji – in pribitka banke. Zato se lahko mesečni strošek kredita skozi čas zvišuje ali znižuje.

V bankah pri dolgoročnih kreditih, zlasti pri ročnostih 20 ali 30 let, poudarjajo pomen stabilnosti in predvidljivosti. Nekatere banke pri najdaljših ročnostih fiksne obrestne mere ne ponujajo ali pa jih omejujejo in priporočajo kombinirane modele, kjer je začetno obdobje vezano na fiksno obrestno mero. Pri krajših ročnostih in nižjih zneskih je pripravljenost za izbiro variabilne obrestne mere nekoliko večja, saj so krediti manj izpostavljeni dolgoročnim nihanjem obrestnih mer, začetni obroki pa so lahko tudi nekoliko nižji kot pri fiksni obrestni meri.

V bankah obenem pojasnjujejo, da ni univerzalnega odgovora; ključni dejavniki pri odločitvi ostajajo višina prihodkov, finančna rezerva in sposobnost kreditojemalca, da prenese morebitno rast obrokov. Zato je smiselno, da se stranke oglasijo v banki, kjer pripravijo individualen izračun, ki upošteva tudi boniteto, morebitno preteklo sodelovanje z banko in druge dejavnike, ki vplivajo na kreditne pogoje.

Profil 1: Mladi kupec, kredit 180.000 evrov na 30 let z omejenimi oziroma malo lastnimi sredstvi

Mladi kupci z dolgoročnimi krediti in malo lastnimi sredstvi so med bolj izpostavljenimi spremembam obrestnih mer, saj se prav pri dolgoročnih kreditih najbolj pokaže razlika med stabilnostjo fiksne obrestne mere in tveganjem variabilne.

V Gorenjski banki za kredite z ročnostjo nad 20 let trenutno ponujajo le variabilno obrestno mero. Kredit za profil 1 je vezan na šestmesečni EURIBOR in 1,7-odstotni pribitek, mesečni obrok pa znaša 874 evrov. Če bi referenčna obrestna mera zrasla za eno odstotno točko, bi obrok narasel na 982 evrov, ob dveh odstotnih točkah pa že na skoraj 1.100 evrov. Skupni znesek vračila bi presegel 316 tisoč evrov. V banki so pojasnili, da mora kreditojemalec pri reševanju prvega stanovanjskega vprašanja zagotoviti najmanj 20 odstotkov lastnih sredstev.

V banki Sparkasse pri istem profilu poleg variabilne ponujajo tudi kombinirano obrestno mero. Pri variabilni obrestni meri bi mesečni obrok znašal 845 evrov, pri kombinirani pa bi v prvem obdobju s fiksno obrestno mero znašal 730 evrov, pozneje pa približno 835 evrov. Ob dvigu EURIBOR-ja za dve odstotni točki bi se pri čisti variabilni obrestni meri mesečni obrok zvišal na več kot 1.060 evrov.

V UniCredit banki Slovenija trenutno za 30-letni kredit ponujajo enako, 3,65-odstotno obrestno mero tako pri fiksni kot pri variabilni možnosti, zato bi bil mesečni obrok v obeh primerih približno 830 evrov. Toda v banki pojasnjujejo, da bi že rast referenčne mere za eno odstotno točko obrok dvignila na skoraj 937 evrov.

Prav pri dolgoročnih kreditih se pokaže ključna razlika med obema pristopoma. Čeprav je variabilna obrestna mera pogosto nekoliko ugodnejša ob začetku odplačevanja, so spremembe skozi desetletja težko napovedljive. Zato banke pri mlajših kreditojemalcih vse pogosteje opažajo večje zanimanje za fiksne ali kombinirane modele.

Izračuni za profil 1: Mladi kupec – 180.000 EUR na 30 let

Profil 2: Gospodinjstvo z višjimi prihodki, kredit 250.000 € na 20 let s privarčevano rezervo

Drugi profil ima praviloma več možnosti pri izbiri. V bankah pri kreditojemalcih z višjimi prihodki opažajo nekoliko več pripravljenosti za prevzem obrestnega tveganja, saj imajo praviloma več prihrankov in so bolj odporni na nihanja mesečnih obveznosti.

Razlike med bankami pri 250.000 evrih kredita na 20 let niso več tako velike kot morda pred nekaj leti; fiksni mesečni obroki se gibljejo med približno 1.430 in 1.460 evri, variabilni pa med 1.450 in 1.520 evri.

Ključna razlika se pokaže pri morebitni rasti EURIBOR-ja. Pri OTP banki bi se obrok ob dvigu skupne obrestne mere za dve odstotni točki zvišal na skoraj 1.730 evrov. Pri Gorenjski banki pa bi lahko dosegel skoraj 1.800 evrov mesečno, kar pomeni približno 300 evrov višji mesečni obrok.

Izračun za profil 2: Gospodinjstvo z višjimi prihodki – 250.000 EUR na 20 let

Profil 3: Posameznik tik pred upokojitvijo, kredit 100.000 evrov na 10 let

V bankah pri starejših kreditojemalcih zaznavajo večjo previdnost. Kreditojemalci tik pred upokojitvijo praviloma neradi prevzamejo tveganje dolgoročnih nihanj obrestnih mer, saj se njihovi prihodki po upokojitvi običajno znižajo.

Pri kreditu 100.000 evrov na 10 let so sicer razlike med obrestnimi merami manjše, vendar krajša ročnost pomeni višji mesečni obrok, rast EURIBOR-ja pa lahko mesečno odplačilo poveča za 50 do 100 evrov.

V bankah zato pri tem profilu poudarjajo predvsem pomen predvidljivosti in stabilnosti odplačevanja. Po upokojitvi je praviloma manj finančnega manevrskega prostora, zato lahko že zmerna rast variabilne obrestne mere za gospodinjstva z omejenimi prihodki pomeni občutno dodatno breme.

Profil 3: Posameznik tik pred upokojitvijo – 100.000 EUR na 10 let

Večina bank omogoča poznejšo spremembo obrestne mere, kar pa praviloma zahteva aneks k kreditni pogodbi ali celo sklenitev novega kredita.

V Gorenjski banki spremembo uredijo z aneksom h kreditni pogodbi, katerega strošek trenutno znaša 350 evrov. Podoben strošek navajajo tudi v Sparkasse, kjer mora stranka pri kreditih v obliki notarskega zapisa dodatno plačati še stroške notarja.

Pri Intesa Sanpaolo Bank ima stranka možnost zamenjave obrestne mere s sklenitvijo dodatka h kreditni pogodbi in trenutno znaša strošek za stanovanjski kredit 400 evrov. Sprememba obrestne mere med odplačevanjem kredita je tudi v Deželni banki Slovenije mogoča s sklenitvijo aneksa k kreditni pogodbi.

V UniCredit in OTP v določenih primerih zahtevajo sklenitev nove kreditne pogodbe, kar lahko pomeni dodatne stroške zaradi nove cenitve nepremičnine, notarskih storitev, izbrisa hipoteke iz zemljiškoknjižnega dovolila in nadomestila za predčasno poplačilo kredita, ki lahko doseže do en odstotek predčasno odplačane glavnice.

Primerjave ponudb slovenskih bank kažejo, da razlike med fiksno in variabilno obrestno mero pogosto niso več tako velike, zato se kreditojemalci vse pogosteje odločajo za nekoliko višji začetni obrok v zameno za večjo predvidljivost.

Pri dolgoročnih kreditih lahko že razmeroma majhen dvig EURIBOR-ja pomeni več sto evrov višji mesečni obrok in več deset tisoč evrov višji skupni strošek kredita. Za gospodinjstva z omejenimi prihodki je zato ključno vprašanje predvsem, koliko tveganja si lahko realno privoščijo.

Po drugi strani pa je variabilna obrestna mera za finančno močnejše kreditojemalce še vedno lahko smiselna izbira, zlasti če pričakujejo nadaljnje postopno zniževanje obrestnih mer v evrskem območju.