Izračun: stroški najema in kredita v Ljubljani. Kaj se bolj splača?

Izbira med najemom in nakupom sodi med najpomembnejše finančne odločitve v življenju. Na prvi pogled se pogosto zdi preprosta: namesto najemnine odplačuješ svoje stanovanje. A v praksi je odločitev bolj zapletena.

Številni pri izračunu upoštevajo predvsem višino mesečnega obroka kredita, precej manj pa celotne stroške lastništva, tveganja in dejstvo, da velik del prvih obrokov predstavljajo obresti, ne zmanjševanje glavnice. V prvih letih – zlasti v obdobju približno petih do desetih let – se lahko najem v določenih primerih izkaže za finančno ugodnejšo izbiro, saj začetni stroški nakupa, obresti kredita in stroški vzdrževanja še ne ustvarijo polnega učinka lastništva. Pri daljšem obdobju bivanja pa se razmerje praviloma spremeni, saj se začetni stroški razporedijo skozi čas, lastnik pa povečuje lastniški delež nepremičnine.

Direktor agencije Stoja Trade Zoran Đukić meni, da je v Ljubljani dolgoročno gledano lastništvo nepremičnine pri finančno stabilnem posamezniku ali družini praviloma bolj varna odločitev kot dolgoročni najem. "Ljubljana je majhen trg z omejeno ponudbo zemljišč, počasnimi postopki umeščanja projektov v prostor in stalnim pritokom prebivalstva, zato nepremičnine dolgoročno praviloma ohranjajo oziroma povečujejo vrednost," je pojasnil.

Opozarja, da mnogi primerjajo zgolj mesečni obrok kredita z najemnino, ne pa celotnega obdobja lastništva, pri čemer po 20 ali 30 letih kreditiranja nepremičnina praviloma ostane v lasti kupca, medtem ko pri najemu premoženje ne nastaja. Po njegovem mnenju zato večina kupcev, ki kupijo premišljeno in finančno vzdržno, dolgoročno praviloma finančno pridobi.

Na trgu se po njegovih besedah spreminjajo tudi pričakovanja: poleg cene na odločitev o nakupu vse bolj vplivajo lokacija, kakovost projekta, funkcionalnost, parkiranje, energetska učinkovitost in zaupanje v investicijo. Pri najemodajalcih postajajo ključni predvsem stabilnost in zanesljivost najemnika, zato se povečuje preverjanje prihodkov, zgodovine najema, bonitete, dolgoročnosti in splošne zanesljivosti najemnika. Po izkušnjah sogovornika si veliko lastnikov želi stabilnega najema za vsaj eno leto ali več ter najemnike, pri katerih ocenjujejo, da bodo redno plačevali obveznosti in korektno skrbeli za nepremičnino. Posledično se del najemodajalcev raje odloča za oddajo prek agencij kot prek zasebnih oglasov.

Zoran Đukić je hkrati opozoril na zanimiv paradoks na trgu – višje obrestne mere nekoliko upočasnjujejo odločitve o nakupih, obenem pa povečujejo pritisk na najemniški trg. "Del ljudi odlaga nakup in ostaja v najemu, kar dodatno dviguje najemnine. Hkrati pa pri najboljših lokacijah v Ljubljani ostaja povpraševanje izjemno močno," je sporočil.

Kot primer je izpostavil hišo v Trnovem, kjer so imeli približno 40 interesentov in več ponudb nad začetno oglaševano ceno, ter projekt Pod hribom, kjer je bilo za 111 stanovanj zabeleženih približno 2.200 registriranih interesentov. Cene se gibljejo med 6.200 in 7.000 EUR/m2 plus DDV, kar po njegovem potrjuje, da tudi pri višjih cenah povpraševanje po kakovostnih projektih še vedno bistveno presega ponudbo. Po njegovih besedah tako ostaja osnovni problem ljubljanskega nepremičninskega trga predvsem pomanjkanje stanovanj: "Dokler se ponudba bistveno ne poveča, težko pričakujemo večji padec cen ali najemnin."

Najemnine

- 2-sobno stanovanje: približno 900–1.300 EUR/mesec

- 3-sobno stanovanje: približno 1.300–2.000 EUR/mesec

- Novogradnje: približno 18–25 EUR/m2/mesec

Prodajne cene

- Rabljena stanovanja (realizirani posli v Ljubljani): približno 4.400–5.800 EUR/m2

- Povprečje 2025 (GURS): približno 5.050 EUR/m2

- Kakovostne novogradnje: približno 6.000–8.000 EUR/m2 + DDV

- Najboljše lokacije: tudi nad 8.000 EUR/m2

Trendi

Rast cen stanovanj v Ljubljani od leta 2020 do 2025: približno +69 % (GURS)

Razlika med oglaševano in realizirano ceno je pri kakovostnih stanovanjih danes relativno majhna. Pri pravilno ocenjenih nepremičninah je pogosto med 0 in 3 %, pri precenjenih pa lahko tudi 5 do 10 %.

Direktor agencije Ljubljana nepremičnine Predrag Todić navaja, da se najemnine za 2- do 3-sobna stanovanja v Ljubljani trenutno gibljejo približno med 800 in 1.100 EUR za dvosobna stanovanja, pri trisobnih pa pogosto presegajo 1.200 EUR. Povprečna cena najema na kvadratni meter se po njegovih ocenah giblje med 14 in 18 EUR/m2. V zadnjih treh do petih letih je po njegovih besedah opaziti tudi izrazito rast najemnin, ki so se v povprečju zvišale za 20 do 30 odstotkov. Ključna razloga sta kronično pomanjkanje ponudbe in preusmerjanje dela povpraševanja iz nakupnega v najemniški segment zaradi oteženega dostopa do kreditov.

Rast najemnin je po njegovem tesno povezana tudi z rastjo vrednosti nepremičnin, saj lastniki pri oddaji praviloma ohranjajo podobne donose. Kot primer je navedel, da se stanovanje, ki je bilo pred leti vredno okoli 300.000 evrov in oddano za približno 900 evrov mesečno, danes ob vrednosti okoli 400.000 evrov oddaja za približno 1.200 evrov, pri čemer donos ostaja približno na ravni treh odstotkov. Hkrati je izpostavil, da na končno donosnost vplivajo tudi višji obratovalni stroški (upravljanje, elektrika, ogrevanje ...) in davčna obremenitev, ki je v Sloveniji višja kot v nekaterih sosednjih državah.

Realne prodajne cene rabljenih stanovanj v Ljubljani, starih med 30 in 60 let, se po njegovih navedbah gibljejo med približno 4.000 in 6.000 EUR/m2, odvisno od lokacije in ohranjenosti nepremičnine. Čeprav se število transakcij nekoliko umirja, cene po njegovih besedah ne padajo, saj je ponudba še vedno omejena zaradi pomanjkanja novogradenj. Hkrati je izpostavil, da pri novogradnjah končna cena za kupca pogosto preseže osnovno ceno kvadratnega metra. "Kupec, ki kupuje rabljeno stanovanje v velikosti 50 m2 za 250.000 evrov, pri čemer stanovanju pripadata klet in balkon, ne pa tudi parkirno mesto, v praksi plača približno 5.000 EUR/m2. Investitor, ki gradi in prodaja novogradnjo po ceni 5.500 EUR/m2 + DDV za stanovanje enake velikosti, pa končno ceno oblikuje drugače. Osnovna cena stanovanja znaša 275.000 evrov, parkirno mesto približno 25.000 evrov, balkon in shramba pa še okoli 20.000 evrov. Ob dodatku 9,5-odstotnega DDV končna cena doseže približno 350.000 evrov," je opisal. Razlika med rabljenim stanovanjem in novogradnjo lahko tako doseže tudi okoli 100.000 evrov, kar pomembno vpliva na dostopnost novogradenj.

Glede razmerja med oglaševanimi in dejanskimi cenami je pojasnil, da pri najemih praktično ni razlik, saj povpraševanje močno presega ponudbo. Pri prodaji pa se nepremičnine, ki so tržno pravilno ocenjene, običajno prodajo z minimalnim odstopanjem, medtem ko precenjene ostajajo na trgu dlje časa. Vpliv višjih obrestnih mer se po njegovih besedah kaže predvsem v večji previdnosti kupcev, vendar trg hkrati ostaja aktiven, omejena dostopnost kreditov pa dodatno povečuje pritisk na najemniški trg.

Kar zadeva razmerje med nakupom in najemom, se Predrag Todić strinja, da je dolgoročno gledano nakup v Ljubljani še vedno praviloma ugodnejša izbira, saj lastništvo poleg reševanja stanovanjskega vprašanja pomeni tudi vlaganje v lastno premoženje namesto v najemnine, hkrati pa vrednost nepremičnin dolgoročno raste. "V zadnjih desetih letih so se cene v prestolnici praktično podvojile. Najem bi bil finančno racionalen predvsem v primeru, če bi posameznik razpoložljivi kapital dolgoročno uspešno plemenitil drugje z višjimi donosi, kar pa je v našem okolju redkejša praksa," je pojasnil. Kot ključni problem trga pa je izpostavil omejeno ponudbo stanovanj, ki je po njegovem mnenju tudi posledica dolgotrajnih postopkov umeščanja projektov v prostor in splošne gradbene regulative.

Najemnine

2-sobno stanovanje: približno 800–1.100 EUR/mesec

3-sobno stanovanje: nad 1.200 EUR/mesec

Povprečje: 14–18 EUR/m2/mesec

Rast v zadnjih 3–5 letih: +20 do +30 %

Prodajne cene

Rabljena stanovanja: približno 4.000–6.000 EUR/m2

Novogradnje: končna cena pogosto bistveno višja zaradi dodatkov (parkirišče, DDV, shramba)

Razlika med rabljenim in novogradnjo lahko doseže okoli 100.000 EUR

Tržni trendi:

- Omejena ponudba in večje povpraševanje pomenijo rast cen.

- Višje obrestne mere povečujejo pritisk na najemniški trg.

- Najemni trg ostaja zelo zaseden.

Direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri Gospodarski zbornici Slovenije (GZS) Boštjan Udovič je izpostavil, da sta danes tako najem kot nakup, zlasti v Ljubljani, za velik del prebivalstva težko dostopna. "Visoke cene nepremičnin praviloma spremljajo tudi visoke najemnine. Zato si tisti, ki si ne morejo privoščiti najema, praviloma ne morejo privoščiti niti nakupa," je poudaril.

Ljubljana je po njegovih besedah že dolgo najdražji in hkrati najbolj zaželen nepremičninski trg v Sloveniji. Povpraševanje po stanovanjih je visoko, ponudba pa omejena, zato rastejo tako prodajne cene kot najemnine. Glavni problem slovenskega stanovanjskega trga po njegovem niso zgolj visoke cene, ampak predvsem pomanjkanje ponudbe. To je posebej izrazito na najemnem trgu v prestolnici, kjer se posledično oddajajo tudi neustrezna bivališča, najemniki v stiski pa pogosto sprejemajo skoraj kakršne koli pogoje.

Ko gre za odločitev med najemom in nakupom, ljudje po njegovih opažanjih pogosto ne upoštevajo celotnega finančnega vidika. "Povprečni uporabnik ne upošteva vseh spremenljivk, ampak običajno gleda predvsem višino najemnine ali obroka kredita," je opozoril. Pri lastništvu so namreč prisotni še številni drugi stroški: tekoče vzdrževanje, zavarovanja, davki, energetske sanacije, rezervni sklad in drugi nepredvideni izdatki. Obstajajo tudi tveganja sprememb zakonodaje, davčne politike ali gibanja obrestnih mer, kar lahko pomembno vpliva na dolgoročno finančno vzdržnost.

Najem po drugi strani prinaša več fleksibilnosti, saj omogoča lažje selitve, večjo mobilnost in manj dolgoročnih obveznosti. V Sloveniji pa ostaja težava nestabilnost najemnih razmerij, saj se pogodbe pogosto sklepajo le za eno leto. Končna odločitev zato po njegovem ni odvisna le od financ, temveč tudi od življenjskega sloga, osebnih preferenc in občutka varnosti.

Pri primerjavi je treba upoštevati tudi celotne stroške lastništva in alternativne možnosti investiranja. Direktor nepremičninske družbe FESST Thomas Krelj, ki je o razmerju med najemom in lastništvom pisal že leta 2015 v strokovnem prispevku za posvet GZS, je izpostavil pogosto spregledane stroške pri nakupu, kar je zlasti pomembno pri kratkoročnejšem obdobju bivanja. Za primer dvosobnega stanovanja v Ljubljani v vrednosti približno 280.000 evrov ocenjuje, da mesečni obrok kredita v današnjih razmerah znaša okoli 1.550 evrov, dodatni stroški lastništva (vzdrževanje, amortizacija, rezervni sklad, zavarovanje) pa približno 500 evrov. Skupni mesečni strošek lastništva tako znaša okoli 2.050 evrov, medtem ko bi primerljiva mesečna najemnina po njegovih ocenah znašala približno 900 evrov.

Nakup s kreditom (mesečno)

obrok kredita: ~1.550 €

stroški lastništva: ~500 €

skupaj: ~2.050 €

Najem (mesečno)

najemnina: ~900 €

Razlika

~1.150 € v korist najema

Thomas Krelj poudarja, da ljudje pogosto zmotno razumejo strukturo stroškov v smislu: "2.050 evrov je veliko, ampak je moje stanovanje.", a v resnici del denarja vsaj kratkoročno ne ustvarja premoženja. Velik del stroškov lastništva namreč ni investicija, temveč predstavlja amortizacijo, vzdrževanje, zavarovanje in del obresti, je pojasnil. Dejanska rast premoženja je omejena na del kredita, ki odplačuje glavnico, pri čemer je delež v začetnih letih relativno majhen. Na začetku kredita velik del obroka predstavljajo obresti, zato posameznik v prvih petih ali desetih letih pogosto ustvari precej manj lastniškega kapitala, kot si predstavlja ob podpisu kreditne pogodbe. Če bi razliko med najemnino in stroški lastništva dolgoročno disciplinirano investiral, bi lahko ob povprečnih donosih ustvaril pomembno premoženje tudi brez lastništva nepremičnine, je obrazložil.

Nakup je praviloma bolj smiseln, če:

- hočemo dolgoročno stabilnost bivanja,

- ne želimo razmišljati o investiranju,

- vemo, da ne bomo disciplinirano vlagali prihrankov in

- pričakujemo večjo rast cen nepremičnin.

Najem je praviloma boljša izbira, če:

- smo finančno disciplinirani,

- razliko med najemnino in stroški dejansko vlagamo ter

- cenimo fleksibilnost.

Najpogostejša napaka pri primerjavi je, da ljudje gledajo le skupni obrok: "2.050 evrov je veliko, ampak je moje stanovanje." Vendar približno 500 evrov mesečno ne ustvarja premoženja, temveč predstavlja strošek.

Pri nakupu stanovanja stroški niso zgolj kupnina in kredit, pri čemer ljudje pri primerjavi kreditov prepogosto gledajo le obrestno mero. V OTP poudarjajo, da je treba upoštevati efektivno obrestno mero (EOM), ki vključuje tudi stroške vodenja, odobritve in zavarovanja kredita, obstajajo pa še dodatni stroški, kot so cenitev, notarski stroški in sodne takse. V NLB dodajajo, da je višina financiranja odvisna tudi od bonitete stranke, vrednosti nepremičnine in vrste zavarovanj.

Kupci morajo računati tudi na cenitev nepremičnine ter stroške odobritve kredita, notarskih storitev, vpisa v zemljiško knjigo, nepremičninske agencije, zavarovanja nepremičnine, morebitnih davkov, rezervnega sklada, vzdrževanja in obnove. Thomas Krelj v strokovnem prispevku iz leta 2015 ocenjuje, da je treba za dolgoročno ohranjanje vrednosti nepremičnine letno vlagati približno dva odstotka njene vrednosti, kar pri stanovanju, vrednem 280.000 evrov, pomeni okoli 5.600 evrov letno. Prav ti stroški so pogosto podcenjeni, čeprav pomembno vplivajo na končno finančno računico, zlasti če posameznik nepremičnino proda po razmeroma kratkem obdobju.

Pri primerjavi med najemom in nakupom je ključno predvsem časovno obdobje. Pri krajšem obdobju, denimo petih ali desetih letih, se nakup pogosto izkaže za manj ugoden, saj začetni stroški in obresti predstavljajo velik del obremenitve. Na dolgi rok ali v obdobjih močne rasti cen nepremičnin pa lahko lastništvo postane finančno zanimivejše, čeprav ni zagotovil. Trg se namreč odziva na gibanje obrestnih mer, gospodarska gibanja, zakonodajne spremembe in davčno politiko.

Kljub visokim cenam ostaja želja po lastništvu nepremičnine v Sloveniji zelo močna, deloma tudi zaradi omejene ponudbe najemnih stanovanj ter slabo razvitega najemniškega trga, ki številnim ne daje občutka dolgoročne varnosti. Kot poudarja Thomas Krelj: "Če bi gledal samo denar, najem zmaga precej jasno. Ampak življenje ni Excel. Če nam lastništvo pomeni občutek miru, varnosti in statusa, ima tudi to svojo vrednost in zato odločitev za nakup ni nujno napačna."