Najem v Nemčiji je vse dražji: komu stanovanje še ostaja dostopno

Najemnine v večjih nemških mestih so v zadnjem desetletju zrasle hitreje kot plače. V nekaterih mestih danes najemniki za stanovanje namenijo tudi več kot tretjino mesečnega dohodka, kar močno vpliva na kakovost življenja. Čeprav je Nemčija že leta 2015 uvedla omejitve rasti najemnin, te v praksi niso preprečile podražitev. Posledice občutijo predvsem posamezniki in družine, ki si bivanja v mestih vse težje privoščijo.

Najemniki v nemških mestih danes plačujejo povprečno 43 odstotkov višje najemnine kot pred desetimi leti. V Berlinu so se najemnine povišale za skoraj 70 odstotkov. Podobno rast, za kar 67 odstotkov, beleži tudi Leipzig, poročajo tuji mediji.

Na podlagi podatkov, ki jih je posredovala nemška vlada kot odgovor na vprašanje poslanke Caren Lay iz stranke Levica, je razvidno, da je cena najema kvadratnega metra v Berlinu leta 2016 znašala 9,02 evra, lani pa že 15,25 evra. To so povprečne cene, v bolj iskanih četrtih pa pogosto presegajo 20 evrov na kvadratni meter, kar za najemnike pomeni izrazit finančni zalogaj in s tem izziv, še posebej ob rastočih življenjskih stroških. Razmere kažejo na veliko obremenitev za posameznike in družine, ki so odvisne od najemniškega trga.

Zanimivo je, da Berlin kljub 70-odstotnemu skoku najemnin ni najdražje mesto. Ta naziv še vedno pripada Münchnu, kjer so lani povprečne najemnine dosegle 21,29 evra na kvadratni meter, čeprav je tam rast v zadnjih desetih letih znašala "le" 37 odstotkov, kar je povezano z že izjemno visokimi cenami v izhodiščnem letu 2016. Sledijo Frankfurt s 16,58 evra in Stuttgart s 16,06 evra za kvadratni meter. Poleg Berlina in Leipziga so višje najemnine zabeležili tudi Bremen in Duisburg (vsak 46-odstotni dvig), Essen in Düsseldorf (vsak 43-odstotni dvig) ter Hamburg (42-odstotni dvig). Vladno poročilo sicer omenja, da so najemnine za stanovanja, ki se oglašujejo diskretno (npr. prek čakalnih list ali neposrednih posredovanj), lahko nekoliko nižje, vendar to ne spremeni splošnega trenda visokih cen. Razlog za povišanje je med drugim pomanjkanje novogradenj in preveliko povpraševanje, kar dodatno podpihuje cene.

Uvedba "zavore najemnin" 1. junija 2015 je bila odgovor na naraščajoče cene najemnin, vendar se je izkazala za neuspešno. Osnovno načelo je omejevalo višino najemnine v novih pogodbah na največ 10 odstotkov nad lokalnim povprečjem za določeno sosesko. Vendar je kljub tej omejitvi, kot je izpostavila stranka Levica, trg doživel "eksplozijo najemnin".

Problematične so številne izjeme. Stanovanja, ki so na novo opremljena ali se oddajajo za določen čas, ter novozgrajena stanovanja so pogosto izvzeta iz pravila. To pomeni, da lastniki pogosto najdejo načine, kako zaobiti omejitev in cene določiti precej višje od uradnih priporočil ali povprečja, kar dodatno obremenjuje najemnike. Poslanka Caren Lay je takšno stanje kritizirala in dejala, da je zakon politični spodrsljaj, saj je njegovo delovanje premalo učinkovito. Zaradi teh izjem je v praksi zelo težko doseči cilj cenovne stabilizacije in zaščite najemnikov. V veliki meri "zavora" sploh ne zavira in ne preprečuje dviga cen.

Rast najemnin ni le finančna obremenitev, temveč tudi družbeni problem. Vedno manj ljudi si lahko privošči življenje v večjih mestih, kar vodi do selitev v periferijo in ustvarja socialne razlike. Zaradi teh težav nemška stranka Levica vztraja pri potrebi po strožjih ukrepih. Po njihovem mnenju je nujno uvesti celovito omejitev najemnin, ki bo zajela tudi izjeme, ki so "zavoro" ohromile. Posebej izpostavljajo boj proti "oderuškim najemninam", ki presegajo običajno raven za 20 do 50 odstotkov, in zanje zahtevajo ostrejše obračunavanje. S temi predlogi želijo zagotoviti, da trg najemnin postane bolj stabilen in dostopen, kar bi prispevalo k bolj uravnoteženemu razvoju mest in omogočilo prebivalcem, da si zagotovijo ustrezne življenjske pogoje brez strahu pred stalnimi podražitvami. Pomembna je tudi dolgoročna strategija gradnje, ki bi lahko ublažila pritisk na trg.

Kljub visoki rasti najemnin najem v največjih nemških mestih še ni povsem nedosegljiv za vse. Vendar pa je postal izrazito selektiven in je v veliki meri odvisen od dohodkov, strukture gospodinjstva in stabilnosti zaposlitve.

Najem je še razmeroma vzdržen predvsem za posameznike z nadpovprečnimi dohodki oziroma za pare z dvema rednima dohodkoma. Visoko kvalificirani kadri, zaposleni v tehnološkem, finančnem ali inženirskem sektorju, lahko visoke stroške lažje absorbirajo, še posebej če imajo dolgoročne pogodbe o zaposlitvi. Prav tako imajo več možnosti tisti, ki že dlje časa živijo v istem stanovanju, saj so pogosto zaščiteni s starejšimi pogodbami in počasnejšo rastjo najemnin.

Povsem drugačna je slika za samske z enim dohodkom, mlade družine in zaposlene v storitvenih dejavnostih. Za številne med njimi najemnina predstavlja tretjino ali celo več mesečnih prihodkov, kar bistveno omejuje življenjski standard. Visoki stroški bivanja zmanjšujejo možnosti varčevanja, povečujejo finančno negotovost in pogosto silijo ljudi v manjša stanovanja ali v oddaljenejša naselja zunaj mestnih središč.

Najem v nemških mestih je postal še posebej zahteven za nove priseljence, mlade na začetku kariere in gospodinjstva brez finančne rezerve. Brez stabilnega dohodka ali dodatne podpore postaja dolgoročno bivanje v mestih, kot so Berlin, München ali Frankfurt, predvsem za te skupine vse težje vzdržno.

Najem torej ni več univerzalna rešitev, temveč izbira, ki jo danes zmorejo predvsem tisti z višjimi in stabilnejšimi prihodki. Za mnoge druge pomeni vse večji finančni pritisk in potrebo po kompromisih glede lokacije in kakovosti bivanja.

Čeprav so podražitve najemnin v Nemčiji izrazite, se z njimi v zadnjih letih vse pogosteje soočajo tudi slovenski najemniki. Tudi v Sloveniji so najemnine, zlasti v Ljubljani in drugih večjih mestih, rasle hitreje kot plače, kar pomeni, da za stanovanje odhaja vse večji delež mesečnih prihodkov.

Podobno kot v Nemčiji so tudi v Sloveniji najbolj prizadeti samski najemniki in mlade družine, ki nimajo dostopa do neprofitnih stanovanj ali lastne nepremičnine. Razlika pa je v tem, da ima Nemčija bistveno večji in bolj razvit najemniški trg, kjer je najem dolgo veljal za stabilno in dolgoročno obliko bivanja. V Sloveniji je lastništvo še vedno prevladujoča norma, zato visoke najemnine še močneje povečujejo občutek negotovosti.

Medtem ko se nemški najemniki vse pogosteje soočajo z vprašanjem, ali si lahko še privoščijo življenje v mestih, se slovenski najemniki poleg visokih cen soočajo tudi z manjšo pravno varnostjo in omejeno ponudbo. Obe državi pa povezuje ista težava: najemnine postajajo strošek, ki za vse več ljudi ni več samoumevno vzdržen, temveč zahteva stalne prilagoditve in kompromise.

Visoke najemnine v nemških velemestih predstavljajo velik problem, ki močno vpliva na prebivalce, saj je življenje postalo izjemno drago. Čeprav so oblasti uvedle "zavoro najemnin", se je ta izkazala za neučinkovito, predvsem zaradi številnih izjem, ki lastnikom omogočajo dvig cen. Stanovalci v Berlinu danes plačujejo 69 odstotkov več kot pred desetimi leti. To poudarja nujnost strožjih zakonskih določil in rešitev, ki bi dejansko ublažile pritiske na stanovanjskem trgu.

Vir: TPortal, Kamatica